Lyhytaikaisellakin asunnon vuokraamisella voi olla vaikutusta myyntivoiton verovapauteen, jos se tapahtuu ennen kuin asunnossa on yhtäjaksoisesti asuttu omistusaikana vähintään kaksi vuotta. 

Korkein hallinto-oikeus antoi asiasta ratkaisun 2021:75. Tapauksessa verovelvollinen A suunnitteli vertaisvuokraavansa yhdessä puolisonsa kanssa omistamansa asunnon loma-aikanaan kerran enintään kahdeksi viikoksi ennen kuin puolisot olivat omistusaikanaan käyttäneet asuntoa kahden vuoden ajan vakituisena asuntonaan.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, että oma asuminen katkeaa, kun verovelvollinen vuokraamalla luovutti asuntonaan käyttämänsä huoneiston hallinnan. Tällöin verovelvollinen KHO:n mielestä ryhtyi käyttämään huoneistoa tulonhankkimistoiminnassaan. 

Mielenkiintoisen ratkaisusta tekee sen ”kääntöpuoli”. Lyhytaikaisesta vuokraamisesta seuraa, että luovutustappio ei ole tämän jälkeen tuloverolain 50 §:n 2 momentin nojalla vähennyskelvoton.
Jos siis asunnon arvo on laskusuunnassa, kannattaa asunto vertaisvuokrata ennen kuin asuntoon muutosta on kulunut kaksi vuotta.

Päätöksellä on iso merkitys, sillä oman asunnon niin sanottu vertaisvuokraaminen (esim. airbnb) on viime vuosina tullut entistä suositummaksi. Tulkinta on tiukka, sillä  jo yhden vuorokauden vuokraus kahden vuoden aikana riittää katkaisemaan kahden vuoden säännön.

On kuitenkin huomattava, että kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen jälkeen asunnon voi täysin vapaasti vuokrata kuinka pitkäksi ajaksi tahansa. Oman asunnon myyntivoiton verovapaus on sen jälkeen ”ansaittu”, kunhan tuloverolaista ei poisteta säädöstä oman asunnon myynnin verovapaudesta. Mutta tällaisesta ei ole ainakaan julkisuudessa keskusteltu. 

Omistamansa asunnon saa siis myydä verovapaasti, jos on itse asunut siinä omistusaikana vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Myös puolison asuminen riittää. Tilanne voi olla esimerkiksi sellainen, että toinen puoliso asuu toisella paikkakunnalla työn vuoksi viikot asunnossa, jonka toinen puoliso omistaa. Tällöin asunto on lain tarkoittamalla tavalla verovelvollisen tai hänen perheensä käytössä. 

Alaikäinen lapsi kuuluu myös verotuksen perhe-käsitteen piiriin. Verotuskäytännössä on myös pelkkä lapsen asuminen hyväksytty, kun lapsi ehti alaikäisenä asua vanhemman omistamassa asunnossa.  Samalla hän opiskeli toisella paikkakunnalla kuin missä hänen vanhempansa asuivat. 

Verovelvollisen väliaikainen poissaolo asunnosta esimerkiksi ulkomaan komennuksen aikana ei vaikuta verovapauteen, jos asuntoa ei vuokrata sillä välin ulkopuoliselle ja asunto on tyhjillään varattuna omaan käyttöön. 

Airbnb ei kutenkaan poista verovapautta ja keskeytä kahden vuoden ajan laskentaa, jos vuokrauksen tekee oikein. Jos omistajalla itsellään on omassa käytössään vähintään puolet asunnosta, hän saa myydä asunnon kokonaan verovapaasti sen jälkeen, kun on itse asunut siinä yhtäjaksoisesti kahden vuoden ajan. On siten mahdollista samaan aikaan vuokrata asunnosta esimerkiksi yhtä huonetta, kun siinä asuu samaan aikaan itse. 

Jos asunto on pieni, kannattaa kuitenkin harkita Verohallinnon ennakkoratkaisun hakemista siitä, kuinka vuokralaisen kanssa yhteiskäytössä olevien tilojen pinta-alat huomioidaan.